一戸建て住宅の瑕疵

18年01月26日

木一戸建て住宅の瑕疵は、シロアリ被害や雨漏り、建物の傾きや腐食などといった建物の瑕疵、土地の中に祠があったり、古い瓦やタイル、コンクリート塊が埋まっていたり、土壌汚染物質が含まれているといった土地の瑕疵があります。
これらの瑕疵は、売主が全く知らずに売却後わかることがあります。

任意売却の場合は一般的に瑕疵担保責任免責の特約を付けて契約するので、瑕疵担保責任は追求されませんが、普通の不動産売却で、個人が不動産会社に仲介を依頼して売却した場合は注意しなければいけません。
仲介による不動産売買では、引き渡し後3か月の瑕疵担保責任を付けて契約するのが一般的です。もし建物が老朽化し、あくまで土地の値段として販売し、建物は現状維持で売却するのであれば、瑕疵担保責任免責の特約を付けて売買契約を結ぶ必要があります。

売却後の瑕疵担保責任によるトラブル防止として、ホームインスペクションと呼ばれる建物検査を行い、ホームインスペクション済の物件として売り出す方法などがあります。
また、民法第572条で、売主が瑕疵があることを知りながら買主に告げずに販売したら、瑕疵担保責任免責の特約があっても責任を問われます。売値が安くなるからと黙っていると、後でより大きな損失を生むでしょう。


家の瑕疵は知らせる

18年01月19日

もし、家を売る際に重大な瑕疵に売主が気づいていたら、売却価格が下がるからといって内緒にしないことです。契約前に必ず瑕疵の現状を正直に伝え、買主に納得してもらって購入してもらいます。買う立場になったら、その不動産を買うべきか慎重に考えましょう。

オッケーもし買うことになったら、後でトラブルにならないように、瑕疵担保責任の期間や内容を事前に不動産会社に確認することです。
責任期間の間にトラブルがあった場合、売主がどう対処してくれるのか把握し、納得した上で購入してください。
任意売却の場合、原則、売主の瑕疵担保責任は特約によって免責されます。
つまり、引き渡し後に瑕疵が見つかっても、売主に責任は追求されません。
任意売却とは、不動産会社の仲介で債権者や債務者を調整し、競売を使わず、市場で担保の家などを売却することです。任意売却では、売主が瑕疵担保責任を追及されても、経済的に負担できないから家を売る、と考えるため、買主も同意した上で売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約を付けて売買契約を結びます。

しかし、瑕疵担保責任を負わないからといって、既に認識している瑕疵を隠して売却することは信義則に反します。特に任意売却は、色々な面で買主から協力と理解をもらうことが、売主にとっての利益となります。


家を売る際の責任

18年01月18日

家家を売る際、家を売ったら、もう後のことは関係ないと思っていたとしたらそれは間違いです。
売主は一定の期間において、売った家に隠れた欠陥という重大な瑕疵があった際、瑕疵担保責任という責任を負わなければいけません
これは民法で定められている規定です。
重大な瑕疵とは、外側を見ただけでは簡単に発見できない欠陥で、表に出ている不具合は対象ではありません。
建物の構造部分の欠陥や雨漏り、シロアリによる被害や給排水設備の故障などが重大な瑕疵として扱われています。たとえ売主が気付いていなかったとしてもその責任を負わなければいけません。

買主から損害賠償を請求される場合や、住むことが困難な場合、売買契約の解除もありえます。この法律は買主を保護するためのもので、欠陥住宅を薦められて泣き寝入りしないように買主の負担を少なくするメリットがあります。
もし買主が瑕疵を発見したら、知った日から1年以内に瑕疵担保責任を請求しなければなりませんが、法律上はその期限を定めていません。

しかし家を売った後、いつまでも瑕疵担保責任を負うのは、売主にかかる負担が大きくなります。そこで、家の売買契約をするときに、売買契約書に瑕疵担保責任の期限を記載します。
売主の瑕疵担保責任を引き渡しから何か月とする、などと記載され、何十年と築年数が経っていれば免責、それ以外は2か月から3か月とすることも可能です。不動産会社が直接の買主になって買い取ってもらう場合は免除されることもあります。